Ako bezpečne zaplatiť cenu za kúpu nehnuteľnosti

Tu je potrebné si uvedomiť, že prechod vlastníckeho práva nezávisí od podpisu kúpnej zmluvy a zaplatenia kúpnej ceny, ale od rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Kúpnu cenu je možné uhradiť niekoľkými spôsobmi:

• v hotovosti (max. však do výšky 15.000,- EUR, ak celková cena nehnuteľnosti nepresiahne túto sumu);
• bezhotovostným prevodom z účtu v banke/ vkladom hotovosti na bankový účet predávajúceho;
• vinkuláciou peňazí na bankovom účte kupujúceho;
• zriadením notárskej úschovy;
• prostredníctvom hypotekárneho úveru kupujúceho;
• dohodnutím zmluvnej úschovy s realitnou kanceláriou, advokátom.

Bezhotovostný prevod z účtu v banke/ vklad hotovosti na bankový účet predávajúceho

V prípade, ak má kupujúci pripravené peniaze na úhradu kúpnej ceny, môžu sa zmluvné strany dohodnúť, že hneď po podpise kúpnej zmluvy (KZ) prevedie/vloží kupujúci na účet predávajúceho celú kúpnu cenu. Druhá možnosť je, že hneď po podpise KZ prevedie/vloží kupujúci na účet predávajúceho napr. polovicu kúpnej ceny a druhú polovicu uhradí rovnakým spôsobom v deň doručenia rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. V oboch týchto prípadoch je vhodné si v KZ upraviť možnosť a podmienky odstúpenia od zmluvy pre prípad neuhradenia kúpnej ceny, resp. pre prípad prerušenia/zastavenia katastrálneho konania, a teda vrátenia už zaplatenej kúpnej ceny. Oveľa bezpečnejšie je však uhradiť kúpnu cenu prostredníctvom vinkulácie v banke alebo notárskej úschovy.

Vinkulácia peňazí na bankovom účte kupujúceho

Ak sa kupujúci rozhodne uhradiť kúpnu cenu prostredníctvom vinkulácie na bankovom účte, zriadi si účet v banke na svoje meno, vloží naň celú kúpnu cenu a uzatvorí s bankou zmluvu o vinkulácii, ktorou sa preukáže predávajúcemu pri podpise KZ. Predávajúci okrem toho obdrží od banky oznámenie o vinkulácii. Charakteristickým znakom vinkulovaného účtu je, že sa na určený čas obmedzí právo kupujúceho disponovať s vloženými peniazmi. Kupujúci môže nakladať s peniazmi na predmetnom účte len so súhlasom predávajúceho, dokonca nemôže účet anizrušiť. Peniaze z vinkulovaného účtu banka uvoľní na účet predávajúceho až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Zriadenie vinkulácie trvá zvyčajne 1-3 pracovné dni a poplatok za vinkuláciu závisí od cenníka zvolenej banky.

Zriadenie notárskej úschovy

Ďalšou možnosťou úhrady kúpnej ceny v prípade, ak má kupujúci pripravenú hotovosť, je jej úschova u notára. Kupujúci si vyberie notára a dohodne sa s ním na úschove svojich peňazí. Notár mu oznámi číslo svojho účtu a kupujúci následne prevedie/vloží celú kúpnu cenu na bankový účet notára. Akonáhle bude mať notár pripísané peniaze na svojom účte, vyzve kupujúceho, aby sa k nemu osobne dostavil a spísal s ním notársku zápisnicu, v ktorej budú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. Notár je povinný vydať predmet notárskej úschovy (celú kúpnu cenu) do rúk predávajúceho, resp. previesť ich na bankový účet predávajúceho, po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Notár je povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu v prípade, ak Okresný úrad – katastrálny odbor zastaví katastrálne konanie. Zriadenie notárskej úschovy trvá zvyčajne 1-3 pracovné dni a poplatok za notársku úschovu sa pohybuje od 23,24 EUR do 331,94 EUR, podľa výšky sumy uschovávaných peňazí.

Hypotekárny úver kupujúceho

Nakoľko väčšina ľudí v dnešnej dobe nemá v rámci našetrených financií k dispozícii celú sumu kúpnej ceny, využívajú na jej úhradu bankové úvery a pôžičky. V prípade, že sa kupujúci rozhodne uhradiť celú kúpnu cenu alebo jej časť formou úveru, zmluvné strany podpisujú pred podpisom KZ zmluvu o úvere a po podpise KZ záložnú zmluvu. Na základe záložnej zmluvy sa na príslušnom liste vlastníctva zapíše ťarcha – záložné právo v prospech financujúcej banky. Tu je potrebné poukázať na skutočnosť, že zmluvu o úvere podpisuje banka a kupujúci, ale záložnú zmluvu podpisuje banka a predávajúci. Týmto sa banka poisťuje a zabezpečuje si nehnuteľnosť ešte pred prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho, tzn. záložná zmluva sa musí do KN podať ako prvá a následne sa môže podať KZ. Okresný úrad – katastrálny odbor zapíše najskôr ťarchu na pôvodného vlastníka, a potom zmení vlastníka nehnuteľnosti (s touto zmenou prejde ťarcha automaticky na nového vlastníka). Po podaní návrhov na vklad záložného a vlastníckeho práva do KN zvyčajne banka uvoľní peniaze na účet predávajúceho. Je však možné sa s bankou dohodnúť, že peniaze budú prevedené na účet predávajúceho až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/resp. po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Zriadenie hypotekárneho úveru trvá od niekoľkých pracovných dní až po 1 mesiac.

Zmluvná úschova realitnou kanceláriou alebo advokátom

Úschovu peňazí je možné zabezpečiť aj prostredníctvom realitnej alebo advokátskej kancelárie. Takáto úschova vzniká na základe zmluvy, v ktorej si zložiteľ (kupujúci) a uschovávateľ dohodnú podmienky úschovy, najmä uvoľnenie peňazí predávajúcemu a odplatu za úschovu.

Bezpečnosť pri jednotlivých spôsoboch úhrady kúpnej ceny

• Pri bezhotovostnom prevode z účtu v banke/vkladom hotovosti na bankový účet predávajúceho existuje riziko, že správa katastra konanie preruší a predávajúci, keďže bude mať už peniaze na svojom účte, nebude mať záujem o spisovanie dodatku ku KZ, prípadne o opravu iných chýb podania. V prípade, ak Okresný úrad – katastrálny odbor konanie zastaví, je nutné nanovo spísať celú KZ a ešte raz ju podať na Kataster nehnuteľností. Je preto nesmierne dôležité si v rámci KZ vymedziť postup v prípade prerušenia či zastavenia konania Okresného úradu- katastrálneho odboru, aby sa obe zmluvné strany vyvarovali komplikáciám v rámci procesu prevodu vlastníckych práv k nehnuteľnosti.

• Vinkuláciou peňazí na bankovom účte kupujúceho sú síce jeho peniaze dostatočne chránené, ale do rizika sa tentokrát dostáva predávajúci, nakoľko vinkulované účty nie sú chránené pred exekútormi. Vinkulovaný účet teda v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho neposkytuje žiadnu ochranu predávajúcemu.

• Pri zriadení notárskej úschovy sú peniaze kupujúceho v bezpečí, nakoľko notár realizujúci úschovy je povinný financie uložiť  na špeciálny účet, ktorý je navyše poistený. Dokonca aj predávajúci je chránený, keďže na peniaze v notárskej úschove nemôže nikto siahnuť, ani exekútor. Nevýhodou je však cena, nakoľko tento spôsob je najdrahším zo spôsobov úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti.

• Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru predstavuje bezpečný spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, nakoľko sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe vopred definovaných a neskôr splnených podmienok prevádza peniaze predávajúcemu na účet. Nevýhodou je povinnosť kupujúceho splácať úver každý mesiac počas vopred stanoveného obdobia, na ktoré sa poskytol úver a tiež ťarcha (záložné právo) na nehnuteľnosti, ktorá obmedzuje vlastníka v možnosti voľne nakladať s vlastnou nehnuteľnosťou (vždy je potrebný súhlas banky).

• Zmluvná úschova predstavuje vysoké riziko pre obe zmluvné strany, vzhľadom na to, že okrem advokátov nedisponujú uvedené osoby žiadnym poistením, pričom nakladajú  s často vysokou hotovosťou.